Нарисуем. Будем жить?

В 2010 году уральский ипотечный рынок резко рванул вверх. Однако показателей пикового 2008 года он может достичь только в 2011-2012 годах, а затем, вероятно, столкнется с кризисом роста. Поддержать спрос на ипотеку поможет разделение строительных рисков между государством и банками, а также стимулирование жилищного строительства.

Объем ипотечного кредитования в целом по десяти субъектам Урало-Западносибирского региона в 2010-м увеличился по сравнению с 2009-м в 2,6 раза — с 31,7 до 82,8 млрд. рублей. Лидерами по динамике стали Югра (прирост в 3,2 раза), Свердловская область (почти в три раза) и Башкирия (в 2,85 раза).

Практически та же динамика прослеживается и по количеству оформленных ипотечных кредитов: в среднем по Уралу эта цифра выросла в 2,4 раза — с 29,4 до 70,9 тыс.

Взрывной рост подтверждают и данные уральских банков. Наблюдается существенное снижение процентных ставок: если по итогам 2009 года минимальное значение составляло 10,7% годовых, то в конце 2010-го — 9,8 (оба показателя — Удмуртия). В среднем ставка по Уралу уменьшилась на 1,5 п.п.

Некоторые кредитные учреждения пережили буквально взрывной рост ипотеки. Так, у «СКБ-банка» (Екатеринбург) объем выдачи увеличился на 2043%, с 83,7 млн. до 1,79 млрд. рублей, ипотечный портфель прирос на 172% (в 2010-м к 2009-му); Запсибкомбанк (Тюмень) показал почти 2360% роста по объемам; банк «Снежинский» (Челябинская область) — 185%; Челябинвестбанк — 188%.

Хотя по сравнению с пиковым 2008 годом все не так позитивно. Количество выданных кредитов по всему Уралу меньше на 10%, объем — на 52% (82,8 против 122 млрд. рублей). Причина — низкая платежеспособность населения. Размер ипотеки в 2008 году в среднем по Уралу составлял почти 1,6 млн. рублей (в тюменской «матрешке» цифра вплотную приближалась к 2 млн). В 2010-м средняя по региону величина кредита упала до 1,16 млн. рублей, причем сразу четыре субъекта недотянулись до миллионной планки: Челябинская и Оренбургская области, Башкирия и Удмуртия. Курганская область и Пермский край всего на несколько тысяч превысили этот показатель. Начальник отдела по работе с партнерами Уральского банка Сбербанка России Татьяна Помазунова объяснила это тем, что большинство заемщиков сегодня не покупают новые квартиры, а улучшают жилищные условия, продавая старую квартиру и добавляя ипотекой на новую.

На общем фоне среди регионов однозначными лидерами выглядят два автономных округа — Ханты-Мансийский и Ямало-Ненецкий. В первом в 2010 году по сравнению с 2008-м объем выданной ипотеки уменьшился всего на 8%, количество взятых кредитов приросло на 4,1%. Во втором оба показателя увеличились — на 6,6% и 19,3% соответственно. Логично: дает о себе знать платежеспособность населения нефтегазовых регионов в период роста цен на углеводороды.

Начало 2011-го, тем не менее, выглядит обнадеживающим. По итогам первого квартала количество выданных кредитов по всему Уралу выросло почти в два раза по сравнению с аналогичным периодом 2010-го — с 9,6 до 17,7 тыс., объем ипотеки достиг 22,8 млрд. рублей, что в 2,13 раза больше, чем в первом квартале прошлого года. Цифры практически повторяют сценарий начала 2008-го. Средний размер ипотеки увеличился с 1,16 до 1,3 млн. рублей. Процентная ставка продолжала снижаться (в среднем на 0,5 п.п.). Исключение — Оренбургская область и Удмуртия. Здесь стоимость ипотеки на те же 0,5 п.п. выросла.

Инструмент тонкой настройки

Основания для снижения ставки по ипотеке до 6% годовых отсутствуют. Во-первых, кризис показал, что раздавать ипотеку всем подряд, — дело для экономики гиблое. Поэтому банки на резкое снижение стоимости кредитов в России не пойдут, даже с учетом того, что их, по сути, не связывает ставка рефинансирования ЦБ и они могут заимствовать на международном рынке под относительно низкие проценты. Кроме того, кредитным учреждениям необходимо сохранять прибыльность. Во-вторых, государство, которое в отсутствие интереса у банков, должно стимулировать ипотеку, заняло достаточно пассивную роль. Да, правительство разрешило использовать в качестве первого взноса материнский капитал, в регионах приняты программы помощи молодым семьям. В Башкирии начался эксперимент со стройсберкассами (покупатель может накопить на первый взнос в специализированном банке). Однако этого мало. Доля ипотеки в рынке купли-продажи жилья — всего 13%

Риски в разные корзины

Возможности банков стимулировать спрос почти исчерпаны: при текущей динамике инфляции снижение ставки нереально, дальнейшее ослабление требований к заемщикам возможно только в ущерб качеству риск-менеджмента. Более того, вероятно, что банки и вовсе потеряют интерес к этому продукту (в ответ на вопросы «Эксперт-Урала» руководство одного из ведущих банков региона уже заявило, что ипотека не является для него «рыночным приоритетом»). Перспективы ускорения жилищного строительства за счет роста объемов кредитования застройщиков крайне туманны. Следовательно, главенствующую роль в поддержании ипотеки должно взять на себя государство. Его главная задача, на наш взгляд, — стимулирование жилищного строительства посредством прямых инвестиций, субсидий по процентным ставкам, строительства инфраструктуры, увеличения объемов кредитования через госбанки.

В среднесрочной перспективе придать импульс ипотечному кредитованию поможет развитие каналов продаж ипотечных продуктов за пределами банков. Высокая популярность потребительских и автокредитов обеспечивается широкой сетью их продаж через торговые точки и автосалоны. Предложение ипотечных продуктов сконцентрировано в банках, а не на «местах» (агентствах недвижимости, строительных компаниях). И это тоже косвенная причина невысокой доли ипотеки в общем объеме сделок с жилой недвижимостью. Решением данной проблемы может стать более активное взаимодействие банков и риэлторских агентств, а также развитие института кредитных брокеров и финансовых консультантов.

Сергей Ермак, Эксперт Сибирь